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2021年初，香港政府發布了一份報告，內容涉及抵押貸款對整個經濟的影響。報告得出結論，抵押貸款再融資對該國的經濟周期產生了負面影響。許多人認為， 銀行按揭 。該報告沒有建議任何監管方面的變化，但已在媒體和政界廣泛引用。儘管該報告未具體提及香港，但它確實建議政府應考慮將香港納入其風險管理計劃。

不幸的是，香港政府或中央銀行（金管局）未能吸取這一重要教訓。兩年前，噹噹時的美國財政部首席執行官對銀行進行的抵押貸款再融資比率可能快速增長發出警告時，他只是重複了現有的風險管理框架是有效的，而忽略了這一建議。儘管提出了這一要求，但很顯然，銀行家只是在利用這種情況。面對來自海外貸方的日益激烈的競爭，其中許多提供現金返還，他們向政府明確表示，除非政府通過加強收緊抵押貸款法規的措施支持其政策計劃，否則它們將繼續提供有競爭力的利率。高等法院隨後的裁決表明，政府對其金融機構監管機構香港抵押和工程部（HKCMS）的行為幾乎沒有控制權。法官們發現，KCMS未能保護公眾利益，因而違反了其對香港公眾的照顧義務。

法官們還指出，放貸人所採用的風險管理策略缺乏獨立客觀的記錄。缺乏信息意味著抵押貸款處理者沒有對他們的管理人員進行有效的風險控制方法方面的適當教育。有人懷疑，未能向商業地產所有者提供如何管理風險的信息，而同時卻無法享受按揭貸款產品的優惠利率，這是慘敗的主要原因之一。

政府沒有試圖糾正對原始借款人財產價值的評估中的錯誤或遺漏。一些物業價值專家認為，香港商業銀行（CBHC）所採用的估值方法過於主觀，可能無法公平地表明物業的未來價值。這導致CBHC錯誤地計算了允許重組貸款所涉及的抵押貸款再融資成本。結果是，原始貸款安排中的許多重組規定並未為該物業增加任何價值。這意味著新的貸款還款額高於原始的抵押貸款還款額。實際上，重組使抵押人損失的錢超過了原始貸款額。



CBHC用於計算再融資成本的方法還有另一個缺陷。可以認為，對現有住房單位的土地出讓金的計算是不正確的。得出的價值低於香港實際的現有住房單元。最終的結果是，與過去發行的類似的房地產貸款相比，CBHC的住房抵押貸款沒有收取更高的利率。這意味著香港住房單位的再融資成本高於抵押人先前擁有的住房單位。

為了避免這些缺陷，香港政府於2021年對房屋貸款和抵押再融資法案進行了一些修改，其中包括要求所有新的房屋貸款再融資申請都必須伴隨有金融服務申請。該應用程序提供的授權證明是根據現行的抵押貸款再融資法律進行的。現在還要求當局對這些申請進行獨立審查，以遵守法律。這些措施似乎減少了香港房屋貸款的違約數量。